Le DPE obligatoire est opposable depuis juillet 2021

Jusqu’au 30 juin 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’était qu’indicatif. Mais cette règle a changé au 1er juillet 2021. Le DPE était obligatoire, il est devenu juridiquement opposable. Tout acquéreur d’un logement peut ainsi se retourner contre le vendeur, si ce dernier a mentionné des indicateurs erronés.
Autre mesure ? De nouvelles règles, plus contraignantes, s’appliquent désormais aux propriétaires-bailleurs et aux acheteurs de biens immobiliers affichant une étiquette F ou G. Cette dernière mesure vise notamment à lutter contre ce que l’on appelle les passoires thermiques. 
Enfin, la méthode de mesure 3CL est généralisée.

Qu’est-ce que le DPE juridiquement opposable ?

C’est la loi ELAN qui précise le caractère opposable du diagnostic de performance énergétique.
En ce sens, elle modifie les articles L.271-4 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Précisément, tout vendeur qui fournira des informations de DPE fausses à l’acquéreur de son bien peut se voir imposer des travaux de rénovation.

En outre, il est possible de porter l’affaire devant les tribunaux pour que le diagnostiqueur puisse être condamné. Reste à voir quel type de décisions les juridictions compétentes vont prendre.

Il y a toutefois fort à parier que les seuls diagnostiqueurs coutumiers de ce type d’erreur subiront des condamnations. Charge aux tribunaux d’apprécier le caractère intentionnel ou non de l’action. 

Sources au sujet de l’opposabilité du DPE :
Article L.271-4 du CCH : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000041586781/2021-07-01/
Article L.134-3-1 du CCH :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037671260/2021-07-01

Quelles règles pour les logements avec un DPE F ou G ? 

De nouvelles règles s’appliquent depuis juillet 2021 pour les propriétaires-bailleurs et acheteurs de biens dont le DPE affiche un indice F ou G.
Ainsi, on estime que les passoires thermiques étaient responsables de 20% des émissions de gaz à effet de serre (GES) en France.

C’est la loi énergie et climat du 8 novembre 2019 qui en précise les contours, en indiquant un plan d’actions en quatre phases : 

1. Dès 2021, les propriétaires-bailleurs de logements étiquetés DPE F ou G ne pourront pas augmenter librement le loyer entre deux locataires.
   Pour cela, ils devront avoir réalisé des travaux de rénovation.
   Il leur sera possible de demander une participation à leurs locataires, mais seulement pour les travaux permettant de sortir le bien de la classification de passoire thermique.
2. Dès 2022, pour toute mise en vente d’un bien considéré comme une passoire thermique, il sera obligatoire de faire réaliser un audit énergétique.
   Lors de la location ou de la vente, le locataire ou l’acquéreur devra être informé du niveau de dépenses énergétiques auquel il devra faire face. Ces informations devant figurer sur l’annonce immobilière, l’acte de vente ou le bail.
3. Dès 2023, les logements très gourmands en énergie prendront la qualification de logements indécents.
   Les propriétaires devront soit rénover leur logement soit arrêter de le louer. Cela concerne les biens classés G.
   Pour les F, il faudra attendre 2028 pour que cette règle s’applique.
4. D’ici à 2028, les travaux dans les logements dits passoire thermique seront obligatoires. La loi prévoit que les annonces immobilières précisent cette obligation dès 2022. Tout contrevenant s’exposera à des sanctions en cas de défaut de travaux dès 2023.

Quelle est la durée de validité de vos DPE obligatoires ?

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont vu leur durée de validité réduite. En revanche, à compter de cette date, un DPE a une durée de validité de dix ans.

Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne seront valables que jusqu’au 31 décembre 2022.

Et jusqu’au 31 décembre 2024, pour les DPE affichant une date comprise entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. 

Calcul du DPE : la méthode 3CL

Pour la mesure du DPE opposable obligatoire, la méthode 3CL (« Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ») est généralisée.

La note énergétique n’est plus fonction de la consommation réelle du logement. C’était parfois le cas pour les logements bâtis avant le 1er janvier 1949.

Elle se base sur un usage standardisé du logement, selon les moyennes statistiques d’occupation et de comportement standard. Pour analyser correctement les résultats du diagnostic, il faudra veiller à bien lire toutes les informations du DPE et les nombreuses préconisations que désormais il fournit.

Est aussi prise en compte dans le diagnostic la consommation des systèmes d’éclairage et la ventilation. Ces critères viennent s’ajouter au chauffage, à la climatisation et à la production d’eau chaude sanitaire (ECS).

Ainsi une véranda chauffée entre dans le calcul. Un autre indicateur devrait être ajouté, sans que l’on connaisse la date précise. Il s’agit de la capacité du logement à bien réagir aux épisodes de canicule.