DPE vierge : Définition et cas où il est autorisé

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un élément crucial lors de l’achat ou la location d’un bien immobilier.
Cependant, dans certains cas, ce diagnostic n’a pu être établi, donnant lieu à un « DPE vierge ».
Cet article explore la complexité du DPE vierge, ses implications pour les vendeurs, acheteurs et locataires, et pourquoi un tel diagnostic ne signifie pas forcément un logement exempt de défauts énergétiques, mais une incertitude quant à sa consommation en énergie future.

Définition d’un DPE vierge

Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

Faire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique est indispensable lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en France. Le DPE est un document incontournable visant à évaluer la performance énergétique d’un logement, sa consommation d’énergie, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Dans certaines situations, ce diagnostic ne peut être réalisé de manière fiable et on parle alors d’un DPE « vierge« .

Le terme « DPE vierge » s’applique à des logements pour lesquels il est impossible d’établir un diagnostic précis, soit en raison de l’absence de factures de consommation d’énergie pour les trois dernières années, soit parce que le bien est très peu utilisé ou n’est pas équipé de système de chauffage fixe.

Le diagnostiqueur joue un rôle essentiel dans la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). C’est un professionnel certifié qui évalue la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. De fait, son expertise permet de déterminer si un DPE est vierge ou non, en fonction des données collectées et des mesures effectuées.

Il convient de noter que depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE le 1er juillet 2021, cette situation est devenue beaucoup plus rare.

Pourquoi devrait-on le connaître ?

Un DPE vierge ne signifie pas que le logement est sans défaut, mais simplement que les informations de performance énergétique ne sont pas disponibles.

Les effets d’un DPE Vierge

Il a clairement des effets négatifs sur les différents contrats immobiliers, et notamment les baux.
Le bail est un contrat qui lie le bailleur et le locataire, définissant les conditions de location d’un logement. Le loyer est la somme d’argent que le locataire s’engage à payer périodiquement au bailleur en échange de l’usage du logement. Et dans certains cas, si le DPE est vierge, cela peut avoir des implications sur le bail, notamment en ce qui concerne les obligations du bailleur et les droits du locataire.

Pour un acheteur ou un locataire, cela pourrait signifier une plus grande incertitude quant à la consommation d’énergie future du logement. Mais pas que : se poserait également la question des critères de « décence » du logement.

Conseil pratique : Si vous envisagez d’acheter ou de louer un bien avec un DPE vierge, il peut être judicieux de demander des informations complémentaires, comme la présence d’une isolation ou le type de fenêtres installées. Collecter ses informations précieuses pourrait grandement vous aider à estimer la performance énergétique du logement. Il est en effet plus aisé d’évaluer les équipements de chauffage d’un logement que son isolation (et celle du bâtiment s’il s’agit d’un appartement). Et bien souvent, c’est le niveau d’isolation qui fera la différence !

Rappelons également que depuis la loi ELAN de 2018, les logements classés F et G (dits « passoires thermiques ») ne pourront plus être loués à partir de 2025. Ainsi, un DPE vierge pourrait également poser des problèmes pour les propriétaires souhaitant louer leur bien à l’avenir.

Durée de validité d’un DPE vierge

Cependant, la modernisation du DPE en 2021, introduisant de nouvelles classes et étiquettes énergétiques, a modifié cette durée pour certains DPE vierges.

Les DPE vierges réalisés avant 2013 ne sont plus valides et doivent être refaits selon les nouvelles normes énergétiques. Si votre DPE vierge a été établi entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, il restera valide jusqu’au 31 décembre 2022. En revanche, les DPE vierges datés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Il est essentiel de comprendre l’impact du DPE sur les transactions immobilières.
Même si votre DPE vierge est toujours valide, il est recommandé de le refaire avant de vendre ou de louer votre bien. Les acheteurs et locataires portent une attention particulière au DPE, ce qui en fait un argument de vente crucial. Posséder un DPE à jour, même imparfait, est préférable à un DPE vierge, qui peut décourager les prospects.

Conditions d’acceptabilité d’un DPE vierge

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour tous les contrats immobiliers. Ainsi, on rappelera qu’il doit impérativement être annexé aux différents documents de chaque transaction immobilière.

Mais alors, quand quelles situations le DPE vierge est-il admis pour un contrat de location ou un acte de cession d’un bien immobilier ?

Quels sont les critères?

Les critères pour un DPE vierge ont été précisés par la réglementation française et sont très spécifiques. Avant juin 2021, les diagnostics de performance énergétique étaient basés sur la consommation d’énergie des trois dernières années, qui sont principalement obtenues par les factures d’énergie.

Mais cette méthode de calcul pour ce diagnostic énergétique avait ses limites. En effet, en l’absence de des factures, la réalisation d’un DPE classique était difficile, voire impossible.

Les cas où un DPE vierge est admissible

• Le bien immobilier est neuf et n’avait pas encore été habité, il n’existe donc pas de factures d’énergie sur lesquelles baser le DPE.
• L’habitat n’avait pas été utilisé de manière normale durant les trois dernières années avant juin 2021, notamment s’il n’a pas été occupé pendant une longue période.
• Le logement n’était pas doté d’un système de chauffage fixe, rendant impossible le calcul de la performance énergétique.

Démarches à entreprendre en cas de DPE vierge

Quels sont les recours possibles ?

En cas de DPE vierge, il est essentiel de comprendre que ce n’est pas une impasse, et plusieurs recours sont possibles.

Pour les propriétaires, l’une des premières démarches pourrait être de rassembler autant d’informations que possible sur le logement. Par exemple, des informations sur l’isolation, le type de fenêtres, l’âge du bien immobilier, et d’autres facteurs peuvent donner une indication de la performance énergétique du logement.

De plus, les propriétaires qui ont l’intention de louer leur bien pourront envisager une rénovation énergétique.

En effet, avec l’entrée en vigueur de la loi ELAN, la location de logements classés F et G sera interdite à partir de 2025. Par conséquent, pour les propriétaires dont le bien est susceptible de tomber dans cette catégorie, il pourrait être judicieux d’investir dans des travaux d’amélioration de la performance énergétique. En effet, un mauvais DPE aura des conséquences sur leur opération immobilière, qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente.

Quelles sont les démarches à entreprendre ?

Pour les acheteurs ou les locataires potentiels d’un bien avec un DPE vierge, la première démarche serait de demander des informations supplémentaires au propriétaire ou à l’agence immobilière. En l’absence de DPE précis, des informations sur l’isolation, le type de fenêtres, l’âge du bien, et d’autres facteurs pourraient aider à estimer la consommation d’énergie future du logement.

Si le bien est en vente, il peut également être judicieux de faire appel à un expert indépendant pour évaluer la performance énergétique du logement. Vous pouvez convaincre le vendeur d’effectuer cette démarche de diagnostic, même si son DPE vierge est valide. En cas de refus, et si le bien est un coup de cœur, vous pourriez vous acquitter de cette charge, bien que le prix du DPE soit à la charge du vendeur. Cela pourrait aider à éviter des surprises désagréables après l’achat.

Enfin, il est important de rappeler que même si un DPE vierge est légalement acceptable, il pourrait être judicieux de rechercher un bien avec un DPE classique. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise de la performance énergétique du logement.

Conseil pratique : Lorsque vous envisagez l’achat d’un bien avec un DPE vierge, prenez en compte l’investissement potentiel dans des travaux de rénovation énergétique. Les coûts de ces travaux pourraient avoir un impact significatif sur le budget total de votre investissement immobilier.